ابنیه و ساختمان – مدیریت پیمان (Management Contracting)
رزرو فینگ :مدیریت پیمان (Management Contracting (MC یا پیمان مدیریت روشی است که در آن کارفرما، یک شرکت یا یک شخص را برای مدیریت اجرای پروژه تعیین می کند. بنابراین تعیین روش های اجرای پروژه و تعیین نمودار سازمانی و به کار گیری نیروها بر عهده پیمانکار است.
دریافتی پیمانکاران
در این روش پیمانکار درصدی از هزینه های انجام شده را (شامل هزینه تهیه موارد قرارداد و هزینه اجرا) بابت مدیریت پروژه دریافت می کند.
قبل از هزینه کردن، طرفین باید به گونه ای توافق کنند که به سود هر دو طرف باشد چون کارفرما هیچ بالاسری ( اورهد یا سود اضافه) به پیمانکار پرداخت نمی کند. بلکه فقط هزینه موارد لازم در قرارداد، مدیریت طرح و نیروی انسانی و ماشینی را پرداخت می نماید. بنابراین در هزینه پیمان صرفه جویی می شود.
از طرفی دیگر پیمانکار هزینه ای بابت اجرا پرداخت نمی کند و تعهدات را بر عهده نمی گیرد و فقط به خاطر تخصص در مدیریت پیمان، سودی به صورت درصدی از کل هزینه ها دریافت می دارد. سرعت و کیفیت ساخت پروژه در این روش نسبت به دیگر روش ها بالاتر است.
مزایای روش مدیریت طرح یا پیمان
در صورتی که Management Contracting (به اختصار MC) در اواسط فاز طراحی و یا زودتر به کار گرفته شود، با ادغام شدن درون تیم طراحی و هماهنگی با تیم طراح قادر خواهد بود تجربیات و مهارت های مربوط به ساخت را در طراحی ها اعمال نماید تا منجر به کاهش زمان، هزینه، اجرایی شدن بهتر طرحها و افزایش امکان آنالیز مهندسی ارزش در مراحل طراحی و ساخت گردد.
- با توجه به اینکه نظارت بر عملیات اجرایی پیمانکاران ساخت بر عهده MC می باشد بنابراین نیازی به خدمات نظارتی مهندسین مشاور نیست.
- حضور MC منجر به ایجاد هماهنگی مابین پیمانکاران ساخت و رفع مشکلات آنان به لحاظ عدم تداخل کاری می گردد.
- ارائه خدمات پشتیبانی به پیمانکاران ساخت منجر به تسریع عملیات اجرایی و همچنین پوشش دادن نقاط ضعف آنان می گردد.
- چون MC مستقیماً در طراحی و اجرا شرکت نمی کند، می تواند فارغ از مسایل اجرایی منحصراً به مدیریت، برنامه ریزی و کنترل هزینه بپردازد.
- MC همچون عضوی از تیم کارفرما، تمایلات سودجویانه پیمانکاری ندارد و تنها هدفش جلب رضایت و حفظ منافع کارفرما است.
- در این روش رقابت شدیدی بین پیمانکاران ساخت ایجاد می گردد، زیرا کار به بسته های کوچکتری تقسیم شده است و پیمانکاران با انجام صحیح و به موقع آن، علاقه به بسته های کاری بیشتری دارند.
ضرورت قراداد مدیریت پیمان
ساخت و ساز نیز مانند هر عملیاتی ضوابط خود را دارد. پیش از شروع ساخت، گرفتن جوازهای مربوطه می تواند به راحتی به پیمانکار سپرده شود اما در غیر این صورت، اگر صاحب ملک آشنایی قبلی با مراحل ساخت نداشته باشد درگیر روندی زمانبر خواهد شد و برای حرکت درست در این روند نیاز به کسب تجربه و اطلاعات زیادی خواهد داشت. درحالیکه پیمانکار به واسطه شغل خود این فرآیند را بارها انجام داده و به سادگی با توجه به تجارب قبلی خود می تواند جوازهای مربوطه را اخذ نموده و پروژه را در زمان تعیین شده آغاز کند.
با آغاز مراحل ساخت و ساز، تأمین نیروهای کارآزموده کار ساده ای نیست. هر پیمانکار نیروهای خود را داشته و به قواعد کار کردن با هر یک از آنها آشناست. همچنین حضور پیمانکار در تأمین بسیاری از مصالح می تواند مفید باشد چرا که آنها تولید کنندگان و عرضه کنندگان اصلی را می شناسند و هزینه هایی که می بایست صرف واسطه ها شود، حذف می گردد.
انواع قرارداد مدیریت پیمان
قرارداد مدیریت پیمان ساخت انواع متفاوتی دارد از قبیل:
- قرارداد های پرداخت کلی
- قرارداد های دائمی
- قرارداد های سنجشی
- قرارداد های بازپرداخت هزینه
- قرارداد های مدیریتی
- قرارداد های مدیریت پروژه
- قرارداد های طراحی و ساخت
- قرارداد های مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا
- قرارداد های ساخت و توسعه
قراردادهای پرداخت کلی:
در این قرارداد پیمانکار تمامی کار را با هزینه مشخصی به انجام می رساند که شامل دو نوع قیمت ثابت و شناور می باشد.
قراردادهای دائمی:
برای موضوعات تکراری مانند تعمیرات به کار می روند که هدف کارفرما از این نوع قرارداد صرفه جویی در هزینه های مناقصه و سرعت بخشیدن به عملیات اجرایی می باشد.
قراردادهای سنجشی:
قیمت این نوع قراردادها در ابتدا به صورت تخمینی مشخص می شوند و قیمت نهایی در پایان کار معلوم می گردد.
قراردادهای بازپرداخت هزینه:
در این قرارداد کارفرما هزینه های اولیه پیمانکار از جمله هزینه های کارگران، کارگاه و مواد مصرفی به اضافه مبلغ مورد توافق با پیمانکار را پرداخت می کند که به دو صورت فاکتور ثابت و یا قیمت هدف منعقد می گردد.
قراردادهای مدیریتی:
در این قرارداد کارفرما یک شرکت را برای مدیریت و هماهنگی امور طراحی و ساخت بنا به کار می گیرد تا در کنار پیمانکار به فعالیت بپردازد. این نوع قرارداد برای پروژه های بزرگ و پیچیده ای مناسب است که مستلزم تخصص و تجربه خاص پیمانکار است.
قرارداد مدیریت پروژه:
در این نوع قرارداد پیمانکار به عنوان مدیر پروژه مشخص می گردد که شامل مواردی مانند مشخص کردن سایت، تجهیزات کارگاه، سرمایه گذاری، طراحی، اجرا، امور بازرگانی و تأییدات پروژه می شود و با پیشرفت پروژه مبلغ مشخصی به پیمانکار پرداخت می گردد و نیاز به پیمانکار حرفه ای می باشد.
قراردادهای طراحی و ساخت:
در این قراردادها پیمانکار به تنهایی مسئولیت طراحی و ساخت پروژه را به عهده می گیرد و کارفرما هم نیازهای خود را دقیق بیان می کند.
قرارداد مهندسی، تأمین تجهیزات، اجرا:
کار طراحی و تأمین تجهیزات و اجرای پروژه به پیمانکار واگذار می شود و مدیریت اجرا و کنترل کیفی پروژه نیز بر عهده ی پیمانکار می باشد.
قراردادهای ساخت و توسعه:
بهترین و مرسوم ترین قرارداد در پروژه های توسعه به حساب می آید که اختیارات و مسئولیت های پیمانکار در قسمت های مختلف پروژه مشخص می شود و پرداخت ها بر اساس درصد پیشرفت پروژه انجام می گیرد و قبل از مناقصه کارفرما برنامه اجرایی پروژه را آماده می کند و در اختیار پیمانکاران قرار می دهد تا از مسئولیت های خود آگاهی یابند و این گونه پروژه ها تحت نظارت کامل کارفرما به انجام می رسد و پیمانکار در هر مرحله به کارفرما گزارش کار ارائه می دهد و مسئله حائز اهمیت در این قرارداد رعایت معیارهای هزینه، کیفیت و زمان در تحقق پروژه می باشد.
