قرارداد مشارکت در ساخت و ساز ساختمان
رز روفینگ :یکی از انواع قرارداد های حوزه ساخت و ساز قرار داد مشارکت در ساخت می باشد که میان دو طرف معامله تنظیم و امضا می شود و جزء قراردادهای بسیار مهم دسته بندی می شود که نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است.
زمانی که مالک یک زمین تصمیم به تخریب و نوسازی ملک گرفته اما منابع کافی برای انجام این کار ندارد، از قراردادهای مشارکت در ساخت استفاده می کند. طی این نوع قرارداد، وی از خدمات یک شرکت پیمانکاری و ساخت و ساز استفاده می کند تا پروژه خود را عملیاتی نماید و در نهایت، طبق قرارداد، درصدی از محصول پروژه به سازنده تعلق می گیرد.
مواد قراردادهای مشارکت در ساخت صرفاً به جنبه های مالی یک پروژه باز نمی گردد. بسیاری از شرکت های پیمانکاری که در پروژه های ساخت و ساز به صورت مشارکت فعالیت می کنند، در حقیقت به طور مستقیم با صاحب زمین یا صاحب یک ملک قدیمی در ارتباط هستند.
مشارکت در ساخت ایده ای مقرون به صرفه برای پروژه های ساخت و ساز است. این قراردادها مزایا و معایبی دارند.
فرض بر این است که شما یک ملک قدیمی در اختیار دارید و لازم است آن را تخریب کرده و به جای آن ساختمانی نوساز بسازید. هدف شما از اجرای این پروژه، تبدیل بافت فرسوده شهری به بافت نوساز است.
به این ترتیب شما برنامه ریزی اولیه را برای ساخت یک پروژه جدید ارائه کرده اید، اما مسئله اصلی این مورد است که شما تخصص کافی و منابع مورد نیاز را در دسترس ندارید و همچنین به مراحل قانونی اخذ پروانه و مجوزهای لازم ساخت و سایر موارد نیز تسلط مکفی ندارید؛ از طرف دیگر تأمین بودجه مورد نیاز برای کامل کردن پروژه از صفر تا صد میسر نمی باشد، بنابراین یک قرارداد مشارکت در ساخت برای شما بهترین راهکار خواهد بود.
زمانی که شما یک شرکت یا یک فرد با تجربه در حوزه ساخت و ساز را به عنوان طرف قرارداد خود انتخاب کردید در واقع، تمام عملیات مورد نیاز پروژه را به او واگذار می کنید تا از صفر تا صد برای شما اجرا کند. در قبال انجام این عملیات، درصدی از سود نهایی پروژه را با او شریک می شوید. این دقیقاً همان قراردادی است که به نفع شما خواهد بود.
مشارکت در ساخت مزایای بسیاری دارد که مواردی در ذیل اشاره شده است:
- تبدیل شدن بنای قدیمی به ساختمان نوساز و در پی آن به روز شدن مقاومت سازه
- اجرایی شدن اصول نوین و مدون مهندسی برای ساخت بنا
- ایجاد فضای بیشتر نسبت به قبل در ساختمان
- زیبا سازی محیط شهری طبق آیین نامه های روز
- استفاده از مصالح، روش ها و ماشین آلات مدرن برای ساخت بنا
اما مهمترین مزیت این قرارداد را می توان سودی دانست که در کوتاه مدت عاید طرفین معامله می شود.
میزان سود مالک زمین و قدرالسهم سازنده
برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه مواردی ذکر شده است. البته نوسانات بازار مسکن و تغییر قیمت ها، باعث می شود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار می دهند.
برای مثال در شهر تهران، رابطه محاسبه مشارکت در ساخت در هر منطقه شهر بر طبق قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه می باشد.
- تعیین میزان سهم مالک و سازنده از پروژه، معمولا به صورت توافقی است و برای آن قانونی وجود ندارد. در هر صورت، اکثر افراد سعی می کنند در این زمینه از عرف و آنچه رایج است پیروی کنند.
- در حال حاضر، محاسبه درصد مشارکت در ساخت با توجه به قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه انجام می شود.
- وجه بلاعوض هزینه ای است که در ابتدای پروژه توسط سازنده به مالک پرداخت می شود که وی بتواند برای خود و خانواده اش تا پایان عملیات ساخت، محل اسکان تهیه کند.
تعهدات مالک
در مورد مالک زمین بارزترین موضوعی که در نگاه اول به چشم می آید این است که وی تعهدی اصلی تر و مهم تر از انتقال زمین به مجری پروژه نداشته باشد و در واقع با توجه به ذات این نوع قرارداد می توان گفت نه تنها هیچ شرطی که بر خلاف این موضوع باشد، صحیح نیست بلکه مبطل قرارداد نیز می باشد.
در این شرایط اگر مالک به تعهد خود عمل نکند باید ابتدا به قرارداد فی ما بین طرفین مراجعه کرده و بررسی نمود که در مواد آن چه موضعی برای عدم انجام چنین تعهدی پیش بینی شده و اگر چنین حالتی در داخل قرارداد به عنوان یکی از شروط ضمن العقد درج شده باشد باید به آن عمل شود که در حال حاضر معمولاً چنین شرطی به صورت لحاظ کردن وجه التزامی بابت تخلف از شروط قرارداد ها در کلیه قرارداد ها به صورت عام گنجانده می شود. این موضوع دقیقاً همان است که در ماده ۲۳۰ قانون مدنی پیش بینی شده است که قاضی نمی تواند متخلف را به بیش یا کمتر از آنچه مقرر شده محکوم نماید.
تعهدات مجری طرح
در قرارداد های مشارکت در ساخت، هنگامی که به بررسی تعهدات مجری می پردازیم، اصولاً بر خلاف تعهدات مالک که عمده آنها تعهدی واضح و روشن است و منحصر به تسلیم زمین به مجری می باشد، تعهدات مجری الگوی خاصی نداشته و می تواند هر نوع تعهدی در نظر گرفته شود.
حال با ذکر این مقدمه می توان گفت که مجری در روند عقد قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات مختلفی را می تواند بر عهده بگیرد که در شرایط مختلف متفاوت است و با توجه به درجه اهمیت آن ها می توان گفت که مهمترین تعهدات مجری می تواند به شرح ذیل باشد:
- پرداخت هزینه های ساختمانی پروژه
- پرداخت هزینه های اداری پروژه
- پرداخت هزینه مالک بابت اسکان در زمان ساخت
مهمترین تعهدات مجری – قرارداد مشارکت در ساخت – شرکت ایستاسازه
تعهدات عرفی
همانطور که از نام آنها مشخص است تعهداتی برگرفته از عرف هستند. این تعهدات در متن قرارداد نوشته نشده اند و طرفین مستقیماً بر آنها توافقی نداشته اند که اگر چنین بود پایگاه آنها از عرف به قرارداد نقل مکان می کرد و تعهدات قراردادی نامیده می شدند.
نمونه ای از تعهدات عرفی، پرداخت هزینه های اداری از قبیل اخذ پایان کار و جرائم مربوط به شهرداری و همچنین پرداخت هزینه های ساختمانی اعم از هزینه های خاکبرداری، تهیه نقشه، برگه های مهندسی، خرید مصالح و همچنین پرداخت مبلغی از سوی مجری به مالک بابت اجاره بها در ایام ساخت است.
عرفی بودن یا نبودن یک امر موضعی است و ممکن است موردی خاص در مکانی عرفی باشد و در نقطه ای دیگر نباشد.
شروط ضمن عقد قرارداد
شروط ضمن عقد قرارداد – شرکت رز روفینگ
- شرط تسلیم زمین توسط مالک به مجری
- شرط پرداخت هزینه های ساختمانی اجرای طرح
- شرط پرداخت هزینه های اداری اجرای طرح
- شرط پرداخت اجاره بها از جانب مجری به مالک
بدون دیدگاه